Kirjeenvaihtoa Suomen Asumisoikeus Oy:n (Asokodit) kanssa

Ohessa espoolaisen Rautiaisenkuja 2:n asukkaiden Suomen Asumisoikeus Oy:lle lähettämä avoin kirje sekä sitä edeltänyt reklamaatio.

AVOIN KIRJE

(24.9.2007)

Suomen Asumisoikeus Oy: ”Onnella on osoite”

Reklamoimme 15.8.2007 Suomen Asumisoikeus Oy:lle lähettämässämme kirjeessä kohteelle Rautiaisenkuja 2 vuodelle 2008 budjetoitua käyttövastikkeen korottamista (= hoitovastike + perusvastike). Lisäksi halusimme tutustua perusvastikkeen määräytymisperusteena olevaan tilinpäätökseen ja taseeseen, sekä kohdekohtaiseen omakustannusperiaatteen mukaiseen tulo-menoarvioon pitkällä aikavälillä, sillä rahoitusvastikkeen ennakointi pitäisi käsityksemme mukaan olla ennakoitavissa Arava-sopimusten pohjalta. Reklamaation kohdistimme siis perusvastike osuuteen, jonka osuus on määräävä käyttövastikkeen osuudesta.

Vetosimme asumisoikeuslain 18§, jonka mukaan asukkailla on oikeus saada perusteet kohteen käyttövastikkeen määräytymisestä, joista meille oli 31.7 toimitetussa budjetissa yksilöity siis ainoastaan hoitovastikkeen budjetti. Nyt halusimme vastaavalla tarkkuudella olevan budjettierittelyn myös perusvastikkeesta.

Vastineeksi saimme 27.8 kirjoitelman, jonka olivat allekirjoittaneet Suomen Asumisoikeus Oy:n puolesta toimitusjohtaja Marko Pyykkönen sekä kiinteistöjohtaja Matti Tarhio. Vastineesta käy selkeästi ilmi, että Suomen Asumisoikeus Oy:llä ei ole halua kertoa asumisoikeusasukkaillle kohteiden reklamaatiossa pyydettyjä perusvastikebudjetteja.

Vastineessaan Suomen Asumisoikeus Oy kutsuu Rautiaisenkuja 2 kohteen reklamaatioon vastaustaan ”perusteeksi”. Kyseessä on kuitenkin yksiselitteisesti talonomistajan subjektiivinen mielipide, joka saattaa olla mahdollinen lopputulos – vastine ei kuitenkaan ole liiketaloudellinen fakta/peruste, sillä se ei sisällä budjettia, tuloslaskelmaa ja/tai jyvityskertoimilla korjattuja kustannuslukuja. Jää myös epäselväksi, kuka määrittelee ja valvoo kohdekohtaista perusvastikkeen oikeudenmukaisuutta.

Suomen Asumisoikeus Oy:n toimintaperiaatteisiin näyttää kuuluvan salailun ja asukkaita koskevan tiedon pimittämisen lisäksi asukkaiden vähättely ja suoranainen uhkailu. Näin voidaan päätellä puhelinkeskustelusta 4.9.2007, joka käytiin reklamaation allekirjoittaneen talohallituksen puheenjohtajan ja Suomen Asumisoikeus Oy:n kohteelle nimeämän isännöitsijän välillä. Talohallituksen puheenjohtajan tiedustellessa, miksi talohallitus ei saa käyttöönsä pyytämiään kohteen perusvastikkeen määräytymisen perusteena olevaa budjettia, tuloslaskelmaa ja tasetta, kertoi isännöitsijä kyseen olevan ”Nokkimisjärjestyksen”.

Vuosien saatossa meille on toki käynyt ilmi, että Suomen Asumisoikeus Oy paitsi pyrkii rahastamaan asukkaita ylivelkaantuneen yrityksensä liikkeenjohdon tekemistä virheistä, niin myös tilaisuuden tullen Nokkimaan yhtiönsä asiakkaita, meitä asumisoikeusasukkaita. Asumisoikeusasukkaalla on Suomen Asumisoikeus Oy:n kohteissa nimittäin mitättömät mahdollisuudet vaikuttaa asumisensa laatuun ja kustannuksiin.

Suomen Asumisoikeus Oy:n harjoittamaa asukkaiden uhkailua puolestaan kuvastaa se, että puheenjohtajan kertoessa reklamaatioon liittyvässä puhelinkeskustelussa isännöitsijälle talohallituksen harkitsevan reklamaation ja saadun vastineen perusteella asian riitauttamista Espoon käräjäoikeudessa - jolloin korotukset tulisivat mahdollisesti voimaan vasta käräjäoikeuden päätöksen jälkeen, oli Suomen Asumisoikeus Oy:n isännöitsijän kanta ”te maksatte mitä on määrätty tai muuten tulee luottotietoihin merkintä”.

Yhtiön omaksuma harhaanjohtava markkinointi/tiedottaminen näkyy myös Suomen Asumisoikeus Oy:n järjestämästä ns. puheenjohtajien aluekokouksen kutsusta. ”Kokous” –nimi/kutsu viittaa tunnetusti siihen, että kokoukseen osallistujilla on mahdollisuus ottaa kantaa ja vaikuttaa äänestämällä esimerkiksi perusvastikkeen määräytymisperusteisiin. Kokouksesta on lähetetty talohallitusten puheenjohtajille kokouskutsu n. kuukausi ennen kokouksen järjestämistä.

Todellisuudessa ainoa asia, josta ko. kokouksessa päätetään on asukkaiden ehdokkaiden valinta Suomen Asumioikeus Oy:n asukasedustajistoon. Suomen Asumisoikeus Oy puolestaan varmistaa sen, että nämä asukasjäsenet ovat ilman vaikutusmahdollisuuksia perusvastikkeen määräytymisperusteisiin.

Missään muusta asiasta ”kokous” ei äänestä. Kyseessä on siis info –tilaisuus, ei kokous. Tämä kokous –nimen väärinkäyttö viestii demokratian harjoittamisesta, vaikka sellaisesta ei ole lainkaan kysymys. Viestintä on kuitenkin linjassa Suomen Asumisoikeus Oy:n asukkaille omaksuman tiedotuksen kanssa.

Reklamaatioomme saatu vastine sisältää tiedon, jonka mukaan Suomen Asumisoikeus Oy:llä ei olisi uudistuotantoa. Suomen Asumisoikeus Oy:n www-sivuilta vuoden 2006 (viimeisin) vuosikertomuksesta käy kuitenkin ilmi valmistuneet uudet asumisoikeusasuntokohteet. Samasta vuosikertomuksesta käy myös selville yhtiön omistajilleen jakama osinko. Ottaen huomioon yhtiön ylisuuri velkataakka, jota uudistuotanto ei varmastikaan pienennä, on sillä vaikutus myös lainanhoitokuluihin. Lainanhoitokuluja yhtiö pitää puolestaan pääsyynä perusvastikkeen kohottamiseen vuoden 2008 kohdekohtaisissa budjeteissa. Tätä taustaa vasten tuntuu osingonjako paitsi eettisesti kyseenalaiselta niin myös varsin kohtuuttomalta. Perusvastikkeen nosto ja 2006 vuosikertomuksessa mainittu uudistuotanto sekä osingonjako antaa vahvan signaalin asukkaille, että kyseessä on suora tulonsiirto asukkailta omistajille ilman että lainoja edes pyritään hoitamaan liiketaloudellisesti ammattitaitoisella tavalla.

Reklamoimme kuluttajansuojalain vastaisesta markkinoinnista. Suomen Asumisoikeus Oy:n 27.8 toimittamassa vastineessa yhtiö käy vastahyökkäykseen ja vaatii kohteen asukkaita yksilöimään milloin ja kuka on sopimuksen tekohetkellä yhtiön toimesta kertonut asumiskustannusten laskevan asumisoikeuskohteissa vuosien saatossa. Luonnollisesti pystymme keräämään allekirjoitetut todistajalausunnot nykyisiltä ja entisiltä kohteemme asukkailta siitä tosiasiasta, että Suomen Asumisoikeus Oy:n toimesta on asukkaita informoitu ja annettu ymmärtää käyttövastikkeen alenevan.

Emme kuitenkaan halua ryhtyä tällaiseen toimenpiteeseen vielä, vaikka Suomen Asumisoikeus Oy siirtääkin todistustaakan meille asukkaille.

Reklamoimme myös asumisoikeuslain rikkomisesta, joka liittyy laiminlyönteinä kohteen asuntojen talviaikaiseen kylmyyteen ja vetoisuuteen. Talvella osassa talon asuntoja joudutaan pitämään öisin mm. sähköuunia päällä uunin suuluukku auki sekä sähkölämmitteistä saunaa siten, että saunan ovet ovat auki asuntoon. Lisäksi kevättalvella 2007 liputuspäivänä oli öljypoltin rikkoontunut eikä lämmintä vettä ollut saatavilla. Asukkaiden lukuisiin samana päivänä tulleisiin korjauspyyntöihin vastasi huoltoyhtiö prioriteettina hoitaa ensin liput pois tangoista ja hoitaa öljypoltin mahdollisesti seuraavana päivänä kuntoon. Näissä taloissa asuu paljon pieniä lapsia. Tämä on räikeä esimerkki Suomen Asumisoikeus Oy:n asukkaiden hätään kohdistuvaa halveksunnasta, joka näkyy toimitetussa reklamaation vastineessa seuraavasti: yhtiö vaatii kohteemme asukkaita yksilöimään milloin ja kuka on asuntojen kylmyydestä ja vetoisuudesta huoltoyhtiölle valittanut.

Halutessaan Suomen Asumisoikeus Oy:n toimitusjohtaja ja kiinteistöjohtaja voivat tutustua teknisen isännöinnin/huoltoyhtiön ylläpitämään huoltopäiväkirjaan, mikäli tällaisen ylläpito on Suomen Asumisoikeus Oy:n toimesta ymmärretty vaatia huoltoyhtiötä valittaessa. Suomen Asumisoikeus Oy:n asukkaille kohdistama vaatimus pitää itse kirjaa kohteen kaikista vakavista ongelmista kuitenkin noudattaa loogisesti sitä Nokkimisjärjestystä, jossa asumisoikeus asukas on paitsi palvelun maksajana niin myös Suomen Asumisoikeus Oy:n toimesta nokittavana. Tässäkin asiassa pystymme toki keräämään allekirjoitetut lausunnot nykyisiltä ja entisiltä kohteemme asukkailta, jossa tullaan todistamaan asuntojen lämmityksen laiminlyönneistä tehdyt ilmoitukset.

On aiheellista kysyä, onko erilaisten valaehtoisten lausuntojen ja adressien kerääminen sellaista Suomen Asumisoikeus Oy:n tuottamaa asumisoikeusasumisen laatua, mitä olemme asumisoikeussopimuksessa sopineet, josta maksamme ja jota säätelee suomalainen lainsäädäntö. Asumisoikeussopimuksessa sen enempää kuin lainsäädännössäkään ei nimittäin edellytetä kohteen asukkaita pitämään päiväkirjaa huoltoyhtiölle tehtävistä korjaus- ja huoltotoimenpidevaateista. Tällaiseen vetoaminen on Suomen Asumisoikeus Oy:n taholta perusteetonta.

Kohteemme laiminlyönnit saivat jatkoa syyskuussa -07. Kohteen asukkaiden yhteisen sisävaraston sisäänkäynnin tukkii pensaskasvustot. Tästä seikasta Ilmoitettuamme huoltoyhtiöön ja pyydettyämme heitä leikkaamaan pensaat saimme vastauksen etteivät he tee mitään ilman työmääräystä.

Kohteemme käyttövastike nousee ensivuoden alussa 0,96 €/m2 (9,78%) ja Suomen Asumisoikeus Oy on ottanut linjan, jossa asukkaille ei perustella käyttövastikkeen sisältämän perusvastikkeen muutoksia. Kyseessä on yhtiön harjoittama mielivalta, siltä kukaan ei näytä valvovan Suomen Asumisoikeus Oy:n toimintaa kohteen osalta. Perusvastikkeen vaikutuksesta käyttövastikkeen nousu voi olla täysin sattumavarainen. Tänä vuonna mainittu 9,78%, mutta korotus voi olla ensi vuonna kenties paljon suurempi. Asukkaiden esittämään reklamaatioihin Suomen Asumisoikeus jättää antamatta perusteluita.

Mitä edellä mainitussa tilanteessa voi asumisoikeusasukas sitten tehdä? Suomen Asumisoikeus Oy:n harjoittama asukkaiden Nokkiminen on toisaalta meidän asukkaiden omaa syytä. Kukaan ei ole pakottanut valitsemaan tätä asumismuotoa. Kyse asumisoikeusasumisessa on Suomen Asumisoikeus Oy:n kohteissa itse asiassa täsmälleen analoginen vuokra-asumiseen. Vuokraisäntä määrää ja asukas tottelee.

Suomen Asumisoikeus Oy on sisäistänyt että kyse on viimekädessä asukkaiden omasta vapaaehtoisesta valinnasta olla nokittavana. Asumisoikeusasukkaan annetaan näennäisen asukasdemokratian nimissä valita pihaistutuksia, rakennusvaiheessa asunnon pintamateriaaleja ja ilman todellista päätösvaltaa olevat jäsenet yhtiön asukasedustajistoon.

Asukkaiden mahdollisuus vaikuttaa kohteensa asumiskustannuksiinsa rajoittuu yksinomaan hoitovastikkeen tiettyihin osiin. Kun tosiasiallisesti hoitovastikkeen osuus on ainoastaan n. ¼ käyttövastikkeesta ja perusvastikkeen osuus n. ¾ käyttövastikkeesta, on selvää että käytännön vaikutusmahdollisuudet on eliminoitu. Toimenpiteitä, joilla asukas voi näennäisesti vaikuttaa käyttövastikkeeseen ovat Suomen Asumisoikeus Oy:n mukaan mm. patteriventtiilien säätö. Tällainen asukkaiden aliarviointi on loukkaavaa, mutta toisaalta hyvin linjassa Suomen Asumisoikeus Oy:n asukaspolitiikan kanssa, joka markkinoinnissa irvokkaasti kuvataan sloganilla ”Onnella on osoite”.

Terveisin

Asukkaat
Rautiaisenkuja 2

Espoossa, 24.9.2007

Reklamaatio

(15.8.2007)

Suomen Asumisoikeus Oy

Marko Pyykkönen, toimitusjohtaja

Matti Tarhio, kiinteistöjohtaja

REKLAMAATIO

Viite : Isännöitsijä Seppo Koskelan toimittama tiedote, joka on päivätty Helsingissä 31.7.2007 Matti Tarhion ja Päivi Karvisen (Suomen Asumisoikeus Oy) allekirjoittamama kohteelle: Rautiaisenkuja 2, Espoo

Samassa yhteydessä toimitettu ao. kohteen budjetti vuodelle 2008

Talon omistaja: Suomen Asumisoikeus Oy

Hylkäämme Viitteessä mainitun tiedotteessa mainitun kertakorotuksen nostamisen sekä Kohteen 2008 budjetin perusteettomana ja kohtuuttomana:

1. Käyttövastikkeen kertakorotuksen suuruus (Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista 409/1998). Viitteessä mainitun vuoden 2008 budjetissa on Kohteen käyttövastikkeen nousuksi määritelty 0,96 €/m2 (=10,78-9,82) ts. 9,78%. Samanaikaisesti muualla Espoossa on toisen asumisoikeusyhtiön kohteissa vastaavan suuruisilta korotuksilta vältytty.
2. Käyttövastikkeen suuruus (Laki asumisoikeusasunnoista 16§). Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi. Tehdyn soittokierroksen perusteella vuokrataso Espoossa (Matinkylä ja Leppävaaran alueella) vaihtelee 8-11 €/m2 välillä. Tiedotteessa ilmoitettu käyttövastike muutoksen jälkeen ylittää tämän tason ja on siten lainvastainen.
3. Harhaanjohtava tiedottaminen (Kuluttajansuojalaki 38/1978). Asumisoikeussopimuksen laatimisen yhteydessä asukkaille on Asokodit Oyn myyntihenkilöiden taholta harhaanjohtavasti kerrottu käyttövastikkeen alenevan. Suomen Asumisoikeus Oy:n vuosikertomuksesta 2006 käy kuitenkin ilmi, että yhtiön korollisen vieraan pääoman osuus tilikauden lopussa on 1.003,7 M€ . Saadun tiedotteen mukainen keskimääräinen 7,47 €/m2 perusvastike sisältää 5,38 €/m2 (ts. n. 72%) yhtiön lainanhoitokuluja. Uudisrakentaminen huomioiden käyttövastike tulee tiedottamisen vastaisesti nousemaan.
4. Taloudenhoidon kohtuullisuus (Laki asumisoikeusasunnoista 16§). Tiedotteessa todetaan, ettei 90-luvulla pystytty epäedullisten lainaehtojen vuoksi lyhentämään lainoja juuri ollenkaan. Uudisrakentaminen huomioiden Kohteen käyttövastikkeen korotukset eivät vastaa lain edellyttämää kohtuullisen taloudenhoidon mukaisia menoja.
5. Kohdennetun perusvastikkeen puuttuminen (Laki asumisoikeusasunnoista 3 a §, Rakentamisvaiheessa olevan asumisoikeustalon rahoitustili). Kohteen asukkaille ei ole tiedotettu Kohteen perusvastikkeen määräytymisperusteita, kohteen rakentamisesta aiheutuvien rahoituskustannusten määrää ja jäljellä olevaa lainaosuutta. Asukkaita kuulematta talon omistaja on lisännyt vierasta pääomaa Kohteen asukkaiden kustannuksella (perusvastikkeen sisältämä lainanhoitokulu). Esimerkkinä vuosikertomuksessa 2006 mainittu Oulun Toppilan alueen markkinointivaikeudet.
6. Käyttövastikkeilla katettavat menot (Laki asumisoikeusasunnoista 16 a §). Tiedotteessa todetaan, että Kohteen perusvastikkeella katetaan osa korjauskustannuksia ja kerätään peruskorjauksia varten ns. asuintalovarausta. Kohteen ikä ja asumisoikeusmaksuina kerätty pääoma huomioiden tulee näiden jo kerättyjen maksujen kyetä kattamaan tulevat Kohteen korjauskustannukset ilman vuodelle 2008 suunniteltuja korotuksia.
7. Peruskorjausten, huoltotöiden ja lämmityksen toistuva laiminlyönti (Laki asumisoikeusasunnoista 8 §, Käyttövastikkeen alentaminen talon omistajan sopimusrikkomuksen vuoksi). Kohteen huoltotöiden tekemättä jättämisestä ja huoneistojen hyvin alhaisesta lämpötilasta talvisin on reklamoitu suullisesti toistuvasti ilman että nämä ovat johtaneet Talonomistajan taholta toimenpiteisiin. Kohteen asukkaat ovat ehdottamat investoinnit lämmitysjärjestelmän toimintavarmuuden kohottamiseksi ja kustannusten alentamiseksi on jätetty huomioimatta.

Asumisoikeuslain 18§ vedoten pyydämme kirjallista selvitystä edellä mainittuihin kohtiin sekä suunnitelmaa Kohteen perus- ja käyttövastikkeen kehittymisestä lähivuosina.

Suomen Asumisoikeus Oy:tä pyydetään toimittamaan selvityksen liitteenä Kohdekohtainen vuoden 2008 perusvastikkeen määräytymisperusteena oleva tilinpäätös ja tase, sekä Kohdekohtainen omakustannusperiaatteen mukainen tulo-menoarvio pitkällä aikavälillä, sillä rahoitusvastikkeen ennakointi lienee melko tarkoin ennakoitavissa Arava-sopimusten pohjalta.

Lisäksi pyydämme selvitystä, sisältyykö Suomen Asumisoikeus Oy:n lainapääomaan myös muuta kuin ASO -asuntotuotantoa. Selvitys liitteineen tulee olla kohteen asukkaiden käytettävissä viimeistään 27.8.2007.

Kohteen asumisoikeuden haltijat pidättävät itsellään oikeuden saada Talonomistajalta korvauksen aiheutuneesta vahingosta.

Espoossa 15.8.2007,

Jorma Vihavainen
Rautiaisenkuja 2, Talohallituksen pj